池州市贵池区第十五届人民代表大会
第四次会议代表议案
第15号
案由：关于规范先进社区物业管理的议案
议案领衔人或代表团： 杜德文 等 10 名代表
领衔人所在代表团： 二 代表团负责人签署：
通讯地址： 贵池区江口街道查村村
议案全文：先进社区物业---池州市迎宾物业公司于2012年9月由东城公司发起成立，于2013年4月由区政府指定交江口街道代管。迎宾物业公司服务的迎宾花园小区是池州市最大的拆迁安置小区，小区建设面积达50万㎡，共有98栋楼，3462套住房。小区安置人员主要来自梅龙、马牙、江口三个街道共安置3279户户，约1.2万余人,其中梅龙安置2528户，占77%。马衙477户占占14.5%，江口274户，占8.5%.
物业公司现有保洁人员23人，保安人员6人，行管人员7人。公司坚持“以人为本，服务至上”的理念，通过建立物业长效管理制度和工作机制，努力为广大安置户提供和保持安全整洁的居住环境。但因该小区存在问题多，而物管公司对小区内出现的问题无能为力，造成了业主与物管公司及东城开发公司强烈冲突，而绝大部分业主不能明确区分开发企业和物管公司二者性质和职能差异，将对开发企业的怨气和矛盾转嫁物管公司身上，使得物管公司进行管理时愈加困难，导致安置小区内秩序较为混乱，各种矛盾纠纷层出不穷。具体如下：
1、物业经营方面
一是物管公司成立之初就不是专业资质公司，没有一个专业物管人员，管理经验手段陈旧落后，无法提供优质高效的物业管理服务，造成物业管理问题呈持续恶化态势。二是监控探头、门禁系统等物业管理设备根本没有，几个保安形同虚设，造成小区内被偷盗事件时有发生。三是物管公司收不到物管费，资金困难，只能压缩编制、开支，所有人员工资较低，工作积极性不高。四是物管公司管理和服务不到位，有时存在保安不履责、保洁不彻底、垃圾清运不及时等现象。
2、小区业主方面
一是99%的业主以安置小区房屋质量问题得不到解决等理由拒绝缴纳物管费。二是大部分业主“小农思想”未根本转变，特别是失地农民刚搬进安置小区时，传统的农家生活习惯一时难以改变，视自家房屋前后区域为私人财产，随意侵占处置；对待公共设施则抱不关已事的心态，随意破坏，不服从物管公司管理，我行我素，甚至辱骂物业服务人员，轰砸物业公司财产。三是一些业主，在小区的空地甚至绿化带中“见缝插针”地种菜；随地乱扔垃圾，乱张贴现象严重；养狗养鸡、使用煤炉、“懒汉炉”现象普遍；违章装修、装修建筑垃圾随意倾倒、擅自改变房屋结构和功能等违规情况时有发生，虽经过多次集中整治，但无法禁止。四是私拉乱接充电插板（地下室没有电）、抢占绿化带建停车位等现象严重，单元楼内消防通道多数被车辆和杂物堵塞，存在重大安全隐患。五是有少数户没有结算，欠款不交就破门而入装饰居住，已结算的业主意见很大，认为社会不公平。
3、工程质量方面
一是小区水压不足，约有29栋楼居户太阳能热水器还不能上水，目前在整改中。二是小区储藏室、车库没有通电。业主反映安置结算时东城公司每户收了250元供电材料费，但至今没有供电。三是整个小区的地下排水设计和建设都不同程度存在问题，多处出现化粪池管网断路，污水从地下冒出，四处横流，臭气熏天，经常出现下水道阻塞，大便从2楼卫生间坐便器冒出流入居户家，居民怨声载道。四是小区房屋外排水没有开始没有设计，小区道路严重积水。五是房屋质量问题较多，尤以房屋山墙渗水、屋顶漏水、下水管道堵塞、墙体屋面开裂、外墙保温层脱落等质量问题突出，物业公司一年来接到居户各种投诉4千余起。
4、社区服务方面
目前小区虽然成立先进社区，但社区人员没有配齐，不能尽社区管理职能，小区社会管理事务出现问题都常找到物管公司。
以上问题的存在，导致短期内安置户以小区种种问题为理由不缴物管费，物业公司无法正常运营，面临关门停业；长期内诸多问题由于不能妥善解决，造成业主与物管公司对立情绪严重，业主与物业管理公司之间、业主与业主之间矛盾频发，小区内生活环境持续恶化，陷入恶性循环，甚至可能可能引发群体性信访维稳事件。
鉴于迎宾花园小区严峻的物业管理形势，各类矛盾冲突积聚，若不能及时妥善予以解决，随时可能爆发出影响社会稳定大局的严重冲突。如何解决安置小区物业管理这个难题，我们建议着重从以下五个方面入手：
1、区政府尽快配齐先进社区管理人员。一是配齐先进社区管理人员，承担起社区服务管理的职能，理顺社区和物业公司的关系，同时在社区的协调下，成立业主委员会，让业主委员会也参与到小区的服务管理中，从而更好地服务小区里的住户。二是引入具备深厚软硬实力的物管公司进入小区开展物业管理，促进物业管理向正规化、科学化、人性化发展，促使安置小区形成健康有序的人居环境。
2、尽快解决房屋质量等问题
房屋、地下排水管网等质量问题是小区物业管理难题中的中心矛盾，业主长期反映该问题一直得不到解决，造成各项矛盾冲突的不断涌现。一旦房屋质量等问题得以解决，公共设施维护等其他突出问题将迎刃而解，同时能让广大业主看到政府化解安置小区物业管理难题的决心，进而为化解其他矛盾冲突创造更好的平台。建议从三方面入手予以解决：一是运用法律手段启动追责程序，由开发企业负责对存在轻微修建质量问题的房屋、地下排水管网进行维修，对存在重大修建质量问题的房屋、地下排水管网进行重建或补偿。二是对业主反映存在质量问题的房屋进行排查，由业主装修、使用原因引起的质量问题，由权威部门出具检验报告进行解释说明。三是对已经过保质期的工程由金桥公司或东城公司成立专门维修队对小区问题进行维修。
3、加大投入，完善小区配套设施建设
一要加强与小区住宅规模或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施。二要加强小区内的道路以及小区与城市公共交通路线相连接的道路以及下水道等相关设施。三要加强小区内的绿地建设。四要建设好门禁系统等物业管理设备，对小区大门实行小车、行人、电动车和自行车分流改造；安装一定的监控探头等系列监控设备；修缮好小区围栏，封闭小区。
物业管理问题的解决，归根到底要落实到业主思想的转变上，只有业主切实树立主人翁意识，将小区当作自己的家，才能逐步消除安置户自身原因造成的物业管理问题。为此，一是要广泛开展《安徽省物业管理条例》学习宣传，充分利用电视、印发宣传资料、LED显示屏和现有宣传橱窗等多种形式，在小区和居民户深入开展宣传。二是要指导社区充分利用各种会议，引导党员和居组干部树立文明入住和文明生活理念，在广大业主中带好头，塑好榜样。三是要引导广大业主养成良好的生活居住习惯，促使安置小区物业管理工作逐步迈入正轨。
5、立足实际，根本解决物业运营资金问题
作为安置小区的物业有一个通病，就是物管费几乎无法收缴。2013年底物管公司组织多次收缴物业费工作，都被居民以房屋、下水管等各种问题为理由，拒绝交款，物业公司资金没有保障。按照目前状况运行，每年物业管理服务人员工资、垃圾清运费、小区电费、电梯管理系列费用等要120万元左右，区政府应保障迎宾物业管理服务公司资金的正常运营，如电梯运行方面的年审、检测、维保、电费等经费若不能及时落实，一旦停电、脱保，后果不堪设想。
主办单位：江口街道办事处 协办单位：东城公司、区住建委、区民政局、区行政执法局 办理情况：于2015年8月17日办复
